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《素颜格格》杂文：房地产救市究竟要救谁？
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房地产救市究竟要救谁？
我的专业跟工作都是研究与金融有关的产业，整天与这些数据打交道。说实话从未想过在博客写这些东西，一是觉得枯燥，二是觉得现在的专家太多，容不得我这样的无名小辈说话，三是觉得大家对此可能没兴趣。但最近一个时期，各个地方政府纷纷出台房地产救市政策，且愈演愈烈，而中央政府现在不知可否。其实对于房地产救市究竟要救谁这个话题不用我说，05年以来，我们的房地产价格整整翻了一番，在我们的广大劳苦大众筋疲力尽也买不起房子的时候，在我们的所谓白领蓝边沦为房奴的时候，在开放商数钱已经手抽筋的时候，在地方政府政绩不断提高的时候，没有人会说救市，而如今房价只不过向正常市场导向价格发展的时候，我们的政府纷纷出来救市，救谁就不用说了。我今天写这篇文章的目的只有两个，第一用数据说明我们的房价究竟出于什么阶段，第二论证一下我的观点，那就是我坚定不移的认为如果政府现在开始托市，其结果无异于杀鸡取卵，给了市场一个错误信号，不仅仅房地产市场不会火起来，而且还会进一步恶化，政府越托市，老百姓越不会买。为此，我通过几个方面来阐述一下：
一、中国的财富是如何分配的：
改革开放以来，特别是近几年，我国的经济一直在高速持续发展，最近10年平均增幅在9.5%，而我们普通老百姓的的收入增幅却远远没有达到这个速度。举个最简单的例子，现在体力民工的平均工资仅仅比十年前增加了200元，普通城市居民的工资涨幅也很低，特别是近几年，由于物价飞速增长，工资增长速度远远低于通货膨胀速度，我们的生活水品实际上实在下降，透过基尼系数（后面我给注解）指数我们会很清楚的看到这些。首先我们要看到８亿农村居民的收入增长比城市居民慢得多。中国人的年平均收入约为950欧元（人民币升值以后数字），而农村仅为320欧元。基尼系数已达到0.55。另据国家统计局公布数据显示，我国城镇居民可支配收入的基尼系数正不断提高，2003年达到0.34，比2002年提高0.018，07年比06年提高0.027。目前则已经超过0.55.（事实上，中国城乡统算的基尼系数早在2000年就超出了国际公认的警戒线0.40），已明显高于标志社会有危险的０.４的指数。城镇居民可支配收入的基尼系数不断提高表明，改革开放以来，在鼓励一部分人先富起来的政策影响下，中国社会迅速产生了一批富翁。而中国高达9.5%以上的经济增长并没有通过大部分居民收入得以充分体现，因为不断递增的财富并不是平均分配给每一个百姓的，换而言之，中高收入的人收入更快地增长，而低收入的人照样没钱。一般而言，收入分配常用的指标是将收入最高的20%的人群中的平均收入，和收入最低的20%的人群中的平均收入，将这二者相比较。我国的比例达到了13倍，而印度只有4.6，日本只有3.3，德国是4.3。这样一个社会财富分配制度使得大多数的老百姓的购买力大大降低，而房地产的主顾恰恰是这些人，只有他们才真正的需要房子。我想这个大家都深有体会，不需要我赘述。
二、解析一下高房价的成分：
一套商品房的价值有几个部分组成
1、地价： 所占比例：20—25%
2、建筑成本：所占比例：30—35%
3、行政收费：所占比例：15—20%
4、税务： 所占比例：5—15%
5、利润： 所占比例：20—25%
以上数字不难看出，最大的收益者是地方政府，他们的收入占到了一半，也就是说我们的房价有一半的钱是交给了政府，而开发商却拿到了25%这样可观的利润，这也是导致遍地都是房地产开发商的原因，从中国财富榜房地产开发商站了一大半就可想而知他们的利润，而在发达的资本主义国家，市场规范下的开发商利润仅仅在10%左右。
三、我们的房价究竟有多高：
我们不妨来作个对比。在美国每平方米单价不足1100美元（次贷危机前，现在不过730美金），和眼下中国一线城市市区装修房价位基本相当。英国，普通地区房价为200英镑/平，而伦敦地区的房价要300－600英镑/平方米。因此，英国的一般地区普通住宅售价约合3000－4000元人民币/平，伦敦地区约合5000－1万元人民币/平。瑞士是全世界房价最高的地方之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高，约合2500－7000瑞士法郎，也就是合1.5万－4万元人民币/平。但瑞士人均收入相差不大且较高，超市售货员的年薪合人民币20万元，也就是说，一套100平方米的住宅相当于其3－6年的总收入。以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配年收入的29．54 倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11．41 ，英国10．3 ，意大利8．61 ，法国7．68 ，美国6．43 ，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11．07 。那么合理的房价究竟应为多少？在发达资本主义国家平均每个人的月收入可以购买所在地的房子0.5平米，发展中国家起码一个月也要达到0.4平米，也就是说在2007上海平均房价13000/平的情况下社会平均工资起码要达到5000元/月，而2007年上海劳动局公布的社会平均工资仅仅为2892元，这还不扣除水分，因为这里还有一笔账，社会平均工资本来是根据社会产值具体精确计算的，可是由于虚报数字，再加上政府默许，我们的社评工资往往水分很大，政府为什么默许，就是我们的养老保险金是跟社会平均工资挂钩，自由职业者每月的社保费用是上一年的社评工资x18%x系数，可见社评工资越高，政府养老金收入就越多，政府为什么急眼，因为我们的经济发展是以牺牲我们老百姓的社会保障为代价的，到2015年我们的社保基金预计亏缺2.542万亿元，不知道到时候政府拿什么作为退休金。
四、房价居高不下的原因：
1、 经济增长支柱。房地产一个行业可以带动五十个行业的发展，我们国家已经连续11年房地产投资超过总投资的50%，这是GDP指标的重要保障，也是政府官员政绩的救命稻草。
2、 财政收入丰厚。政府加上地皮收入超过总房价的50%，这个利润是巨大的，没有这些利润，贪官想贪都没钱。
3、利润空间巨大。
4、炒作空间宽厚。第一二三波炒房团起了推波助澜的作用。
5、买涨心理催生。国人不健全的心理就是这样，谁都买的就一定能涨价，跟股市一样。
房价一般经过三个阶段。首先是“开发预热”阶段，鉴于发展房地产业见效快、带动大，地方政府为追求ＧＤＰ和财政税收的快速增长，大量卖地，先收土地出让之财，后得房产税收之利。其次是“投资火热”阶段，在低技术门槛和暴利的吸引之下，各路资本纷纷涌入房地产领域，大肆开发。由于客观上监管不到位，逐利的开发商群体大钻空子，和中介联手，采取雇佣民工排队、销售控制、虚拟房价信息等手段，人为制造房源紧张的假象，不断炒抬房价。其三是“炒卖狂热”阶段，在政府“吹风”、开发商“点火”、中介“添薪”之下，楼市虚火越烧越旺，炒房族乘势而生。房屋转手越来越快，房价愈炒愈高。加之信息不对称，在楼市黑嘴那些所谓的流氓经济学家的“升值”鼓吹之下，当地手有余钱者纷纷跟进，甚至工薪族贷款炒房也开始出现。这期间，金融工具推波助澜。银行普遍放松房贷审批、提高贷款成数，甚至虚假贷款，楼市泡沫越吹越大。最后是“博傻”阶段。不少真正需要房子的中低收入者成为“博傻”游戏“最后一棒”的接棒者，而“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家早已出手脱身。
五、高房价不等于高需求：
虽然房价一直上涨，但是全国商品房还是有大量剩余，至2007年累计剩余2.68亿平方米商品房空置主要集中在我国经济发达地区，空置总量的57.37％集中在广东、上海、浙江、江苏、辽宁五省市，这5省市商品房空置面积分别占全国商品房累计空置面积的19.82％、13.59％、9.11％、8.89％、5.97％。以深圳为例，07年以前深圳每年闲置房不过两万套，而现在深圳的限制方已经达到了7.8万套（政府公布为6万套）。
这样的一个越吹越大的泡沫地产行业，总有一天会破灭，机会来了，由于美国次贷危机导致全球经济下滑，中国这个美国第二大债权国也损失惨重，股市狂跌必定会衍生房地产行业的疲软，这是历史规律，只不过房地产行业的表现滞后于股市。这中间最主要的一个不可调和的矛盾那就是高房价与购买力之间的矛盾，这个矛盾绝不是地方政府的政策所能解决得，泡沫的破裂谁也阻挡不了，楼市的拐点已经到来。在我看来拐点到来不可怕，是可以控制的，可怕的是雪崩，一旦中国的房地产发生雪崩，后果不堪设想，这不仅仅是经济下滑问题，更重要的是会涉及到社会稳定的问题。而我们的地方政府可能人人都比我清楚，可谁也不想说出来，谁也不想为这个结果负责，他们关心的只有政绩跟政府收入，所以他们很天真的出台各种政策来救市，比如直接补贴1.5%，直接免几万元，他们为什么如此着急，就因为一旦房地产疲软，他们的收入就会大大降低，乌纱有可能不保，但他们应该明白一点，由于他们的权限有限，税收以及各种制度的权力还在中央，他们的政策不过杯水车薪，而且越救火越大。至于中央政府为什么会如此一反常态，采取了如此的默许态度，道理很简单，以前在地方政府不停抬高房价的时候，中央一直采取政策控制，比如国八条等，但这些政策在地方政府得抗拒下根本未得到执行，有时候我们不要怪中央政府，其实他们的很多经济政策很对路，只不过到了下面变味了。而这一次中央政府实在是进退两难，大家认为现在房市疲软开放商着急吗？那就大错特错了，开发商才不管这些呢，看一下我们的房地产操作过程就会明白，开发商的资金流是这样的，他们首先购买土地，这些人有头有脸并不需要当时支付地金，他们把土地所有权拿到以后，会高价抵押给银行，而后用贷款还政府的钱，剩下一部分早已揣进腰包，而后把工程层层转包，谁包谁出钱，开发商不用拿钱，等楼层封顶，开发商便把封底的楼房抵押给银行，用这些钱来偿付承包商，而后在卖房子还银行，而他们自己的预定利润在楼房没盖之前就进账了，所以现在市场疲软，开发商没损失，损失的只是银行，而楼市如果继续下去就可能导致银行破产（四大国有银行不良资产率35%，而剩下的65%优质资产中房贷竟然站了74%），这个结果是中央政府万万承受不起的。而如果中央政府现在开始托市，他们更知道结果，如果这样就是给市场一个信号，房地产正在迅速降价，试想一下国人既然能有买涨心理，那就一定会有买跌心里，这样不仅救不了市，而且会促使市场更加疲软，这就等于饮鸩止渴，对于以后房地产调整会产生巨大障碍。中央政府其实已经开始了第一波的政策试探，那就是减小银行剪刀差，降低贷款利息，这个政策是隐形的，其实就是要刺激房地产市场，但连日来效果实在不佳。所以中央政府现在正是在这两难之中，所以才出现了默许地方政府自行出台政策的情况，中央政府也知道，地方政府权力有限，不过是给中央政府探路，相信不久中央会出台政策加以控制。我只是希望大家坚信，房价下降是任何政策也阻止不了的，但谁也不要指望房价回到2005年，也就说减了一半，这是不可能的，那样的话中国的经济就会崩溃，所以在我看来只有折中，全国平均降价30%比较有可能，而这个时间根本不需要一年。衷心希望我们的工薪阶层能拥有自己的家！
如果大家喜欢这些话题，我还可以给大家谈谈我们的社会劳动保险以及当前经济危机对我们的影响。谢谢各位！
加注：基尼系数(Gini Coefficient)是意大利经济学家基尼于1922年提出的，定量测定收入分配差异程度，国际上用来综合考察居民内部收入分配差异状况的一个重要分析指标。其经济含义是：在全部居民收入中，用于进行不平均分配的那部分收入占总收入的百分比。基尼系数最大为“1”，最小等于“0”。前者表示居民之间的收入分配绝对不平均，即100％的收入被一个单位的人全部占有了；而后者则表示居民之间的收入分配绝对平均，即人与人之间收入完全平等，没有任何差异。但这两种情况只是在理论上的绝对化形式，在实际生活中一般不会出现。因此，基尼系数的实际数值只能介于0～1之间。
基尼系数，按照联合国有关组织规定：
若低于0.2表示收入绝对平均；
0.2-0.3表示比较平均；
0.3-0.4表示相对合理；
0.4-0.5表示收入差距较大；
0.6以上表示收入差距悬殊。
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Post By：2009/9/20 13:04:00 [只看该作者]
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