牛刀：从宏观政策层面透视北京房价迷局
中央政府在宏观政策上，对房价影响的核心内容是什么呢？我认为，现在对北京房价起作用的有这么四条：一是土地新政，两年没有开发的由政府收回；二是房贷新政，二套房贷首付提高至四成，将炒家逼出市场；三是将银行准备金率提高到17.5%，坚决实施银根从紧政策，维护国家金融安全；四是建立和健全社会保障体系，凸显民生住宅的意义。
从目前市场情况来看，尽管宏观调控的目标还未达到，但是效果已经非常明显。就北京市来说，那种疯狂的炒地炒楼热降温了，广大市民开始理性的看待房价。有可能在奥运会前，中央政府不会再出台新的抑制房价的政策，但是奥运会后，宏观调控的力度还将进一步加大，北京房价的深幅下挫在所难免。
我们在研究市场大势时，一定要综合性的考虑经济、社会和文化层面的交织，不可孤立地看待房地产市场。我在央视对话节目曾提醒说，关注市场层面，就目前情况来说，主要关注新房存量和日均成交量，因为统计数据出处不同，房价本身容易让人迷惑，但是日均成交量和新房存量却不容易作假，具备某种程度的可信性。但不排除也有作假的可能，比方说上海一家开发商签约285套，又撤销285套，不过这只是个案，起码，在北京还没有被揭发的例子。
宏观调控以来，北京楼市的基本面随着政策面的改变，也发生了翻天覆地的变化，看不见这种变化或详装不知，要么自欺欺人，要么就是别有用心。因为这种变化，已经改变了房地产市场的供应结构，改变了市场的需求，并由此改变了市场的特征。比方说，北京房地产市场已经由卖方市场转为买方市场，从而提醒开发商，一是要对住房价值进行重估，二是要重新制定营销策略。
让我们先来看看市场究竟发生了哪些变化？我们先来看看土地：７月初，北京土地整理储备中心网站的数据显示，今年上半年北京市成交楼面地价均价比去年同期下降７％。今年上半年北京市共交易土地５８宗，土地成交面积为６７６．５万平方米，比去年同期土地成交宗数增加了７５．８％，成交面积增加了１０７．５％。其中，住宅及含住宅项目用地为３４宗，成交面积为５５２万平方米，同比分别增长８８．９％和９１．７％。今年上半年，北京市土地成交总金额为３２４．２亿元。折算后，上半年楼面地价均价为每平方米３５４１元，比去年的每平方米３７９９元下跌７％。这个数据告诉我们两个信息：一是未来北京楼市供应充裕，二是随着地价的下跌房价必然下降。
其次，我们来看看金融和房产管理部门在销售环节上的改革。在中国的一线城市中，只有北京还在实行期房销售，这种政策在楼市热销的时候，有利于缓解开发商的资金，但是，在楼市清淡的时候，则容易积聚银行风险。今年三月，有消息称，北京的金融部门已经和房产管理部门协调取消期房销售，这无疑对开发商本已脆弱的资金链增大了压力。此前银监会紧急叫停未封顶住房个人按揭，不言而喻其根本目的是为了降低银行放贷风险。因为预售款回笼越慢，开发企业所需自有资金要求就越高。原本楼盘出地面就预售所需的自有资金，可能只占到开发项目总投资的30%；而主体封顶所需的自有资金，则可能达到40%甚至更多。因此，一般认为，银行有关方面正在重新酝酿取消期房销售制度，主要是鉴于紧张的国际金融形势，为银行自身金融安全所做的考虑。取消期房销售并非“新”闻，但在当前已经很严峻的市场环境下再次提出，显然影响更为特殊。一旦银行方面酝酿成熟并最终出台，房地产市场势必将会“风雨大作”。
再次，北京楼市已经出现许多滞销项目和退房潮。北京晨报报道，近日，北京晨报与和讯网联合推出2008年上半年京城楼盘销量排行榜。该销量调查涉及2008年1至6月25日拿到销售许可证的项目北京市区及郊县共176个项目，其中，住宅90个，公寓39个，别墅28个，写字楼19个。本次调查显示，零销量项目共有33个。其中住宅项目有13个，公寓6个，别墅8个，写字楼6个。分析数据可以看出，每平方米8000至12000元的住宅项目最容易销售，公寓销量前10位的售价约在每平方米15000至20000元。据统计，今年上半年北京预售、现售商品房累计退房2144次，这座房价坚挺的城市也开始让开发商们坐卧不安了。1至5月，北京商品房销售面积为360.3万平方米，比上年同期下降46.1%。
应该说，我们必须正视市场出现的问题，顺势而为。开发商的错误在于，要挟传媒，误导市场，并试图影响政府的宏观调控。这种手段在大势已去的情况下，只是雕虫小技。比方说一位备受开发商恩赐的青年专家，在列举了宏观调控的种种错误后，威胁政府说：我赌政府会吸收我们的宏观调控的教训，政府通过吸取宏观经过调控的经验，通过吸取在股市的失败教训，避免房地产市场成为第二个股市。如果按照目前的态势，紧缩继续，今年的经济就是9%，明年就是8%，接下来哭都来不及，要多少驾马车可能都拉不回来。其实这位专家不知道，9%的经济增长对中央政府来讲是求之不得的，前提是CPI降至5.6%。如果CPI高达8%，我们要10%的增长又有什么用呢？我不是不赞同你帮开发商说话，只是多少要有那么一点点良心。
所以，在宏观调控的背景下，北京楼市一点也不乱，房价也不是迷局，而且一讲就透彻。只是我们要充分考虑北京楼市供求关系的变化，市场特征的变化，住宅供应结构的变化，要充分认识到，北京房价的下跌是市场的理性回归，是不以开发商的意志为转移的，如果顺势而为，下行的趋势下，也是开发商重生的商机。
牛刀介绍： 中国房地产最具影响力的独立评论家，中国地产营销实战派，中国博客营销理论首创者，游历广泛，著述颇丰，成功案例比比皆是。任职过大报版面主编，深圳晚报副总经理，深圳特区报地产主编，分众传媒副总经理，TIPTOP传媒CEO,自创牛刀工作室，投身地产策划，网络营销，图书出版等，业余时间写小说，现居上海.
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Post By：2008/7/12 9:59:00 [只看该作者]
