[转帖]让我最信服的房产剖析——开发商不降价的八大原因 - 东西南北大家谈 - 中国知青网

购房者为何持币等待？开发商不降价的八大原因
　　最近，走了全国几个城市。包括沈阳、北京、天津、太原、郑州、西安、上海等地，顺便也看了一下当地的房地产情况。借用赵本山的一句话形容，“那差别是相当的大！”
　　我发现，真正降价的房子还是比较少，除了北京、上海、郑州这样泡沫严重的地区，其他地区基本没有降价，即使有，幅度也是很小。同时我也发现，降价的地区，都有比较多的楼盘停工了，北京不用说了，沿着三环走一圈，什么都明白了。郑州的郑东新区，现在快成了烂尾楼区了。上海的情况和北京差不多。其他城市，尽管没降价，但依然有楼盘停工。看来目前的房地产形势是相当严峻了。可奇怪的是，这么寒冷的冬天来了，开发商怎么就不主动降价求生呢？
　　分析一下开发商不愿或不能降价的原因。
　　第一，习惯性的暴利思维和习惯没有改变，不愿意割肉。以前的房地产行业确实是暴利行业，我的朋友、同学做这一行的不少，所以或多或少也知道一些内幕，如果你买到了低于70%毛利的房子，那是你的幸运。在这种暴利模式下，迅速发达了一批人，后来者看先行者，延续了暴利经营模式，特别是前几年操作市场频频得手，和地方政府、炒房者一起大肆推高房价，很是“爽”了一段时间。现在市场变化了，但是习惯的改变需要时间，由“爽”到“不爽”比较艰难，主要是心理上难以承受。所以多数开发商知道冬天来了，但是不知道冬天什么样，就没准备冬天的棉衣。市场低迷，大家都希望尽量不损失或少损失利润，这一点相信任何人都理解，但是开发商那种割肉的心情一般人可真是理解不了。
　　第二，过去的粗放式经营造成了多数开发商成本畸高。不可否认，开发企业良莠不齐，经营管理方式比较粗放，这就造成了透支成本，最后转嫁到房价上。前几年房价疯狂的时候，感觉不到成本的存在，成本基本可以忽略了。现在市场低迷了，以前支出的高经营管理成本变成了降价的拦路虎。说句实话，我认为这种高成本是自作自受，不应该转嫁给消费者。因为房子是商品，不能根据成本来定价，要看需求。同样的房子，人家成本2000，你成本3000；人家卖3000一平，你要卖4000一平的话，只能留着自己慢慢住。
　　第三，一些开发商还在找借口，做可怜状，埋怨政府地价高，求得购房者同情，妄想通过博取同情，最后捞一票。众所周知，这两年一些地方政府卖地卖的确实有些不像话，把地价弄得跟佛爷似的，高高在上，之后又把这种高成本转嫁到了购房者身上。但大家请注意，现在市面上的房子所用的地皮，绝大多数是开发商在地价没有疯狂以前拿到的，所以按照现在的地价来说成本的事，纯粹是扯蛋。不能否认，确实有个别开发商以前拿了高价地，自己控制的再差点，可能也真的没有太多的利润了（可能没有70%的毛利），但是盖房子、卖房子也是在做买卖，赔赚都正常，再说了，即使降一些价，也不至于赔钱。
　　第四，地方政府的态度不明晰，使开发商心存幻想。中央政府已经一再表态，要救市，但不是救房价，而是要从民生的角度出发，降低百姓住房门槛。经是好经，但到了一些地方政府那里，都被歪嘴和尚念歪了。看一下各地方政府的救市措施，哪一条是在限制价格？哪一条是要开发商少收益？这就清楚了，地产行业是经济的基石，高房价带来的高地价不仅是地方政府财政收入的保证，而且高房价也推高了GDP，让官员们政绩上好看。正因为地方政府顾及这些，所以出台的政策是云里雾里，不但购房者一头雾水，还让开发商也总是有盼头。说句玩笑话，地方政府帮了开发商的倒忙，使开发商在最不该坚持的时候又坚持了一把，结果是过了“这个村没有这个店”，大冬天的没有棉袄穿，到头来得不偿失。
　　第五，开发商的资金压力还不够大。现在房地产开发商融资比较困难，但是以前可不是这样，甭管什么原因，银行和开发商开的差不多，有银子尽管用。现在确实收口了，但以前留下的银子还不少，而且绝大多数开发商这几年也没少赚钱。面对困局，他们首先想到的减少开工，裁员等，也就是节制开支，说明起码开发商的资金还能维持，还能活下去。说缺钱，也缺钱，是缺钱继续盖楼，而不是活命。这样来看，也大致明白了，感情好多开发商没想继续盖楼，没想再发展，就想怎么保命呢，所以不降价就说明还能活，资金压力还不够大。我分析了一下，马上到年底，一个还款期来了，估计马上就会有小命不保的了，到时候可能该开发商的楼盘价格就是水银泻地了。
　　第六，我在以前的博文中说过，部分开发商误读了中央意图，错误的判断了形势，把笑脸当爱情了。自作多情，以为中央政府救市就是来救自己了。有人说，地产商绑架了政府，确切地说是绑架了地方政府，与中央政府没什么关系。但是地产商不这么想，好多人都在等利好的消息。最近高层的表态估计也够他们喝一壶了，中央的意图原来越明显，而且前一段饱受非议的救市政策也没有向开发商倾斜的趋势。
　　第七，多数开发商的心理防线还没有被摧毁，或者说信心还没有崩溃。你看一下最近的表现就知道，多数开发商还在想着招变着法的忽悠，这就说明信心还有，尽管没以前那么牛了，还是有忽悠的勇气和信心的。最近中央调控以后，就像我原来估计的那样，真的带来了一个小阳春，不少地方成交量有所上扬，也给开发商带来了一些春的气息，气壮了很多，只是不知道会不会被小阳春之后的大寒冻死。
　　第八，开发商自发的价格同盟没有被打破。大家都是在圈子里混的，潜规则还是要遵守的。枪打出头鸟，谁都明白，全国只有一个王石，可人家是老大，有制定规则的权利，其他的开发商尤其是小开发商，谁先降价容易在行业立不住脚。还是借用本山大叔一句话，“那憋得是相当难受”，现在就看谁最先憋不住了。
　　当前的问题，不是信心，不是消费者持币待购，而是价格，是消费者手中的“币”远远不够。要救市，最关键的是要让老百姓买得起房，国家、开发商都要让步，都要为此努力，只想在消费着身上做文章恐怕是徒劳无功。上半年，是购房者和开发商就房价继续上涨博弈，购房者赢了，房价不涨了。现在是新的一轮博弈，双方赌的是房价下跌，而且是不小于30%的价格下跌，当前正是“黎明前的黑暗”，孰胜孰负，勿需多言，只是曙光未现，购房者仍需等待。

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