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六大板块，中国特色房地产

 

 

     两会召开，房价、楼市泡沫成为热门话题。其实进入2010年，央行提高准备金率已表明中央开始调控房地产。同时各大银行有关房贷也开始收紧。各部委、地方政府也表态遏制房价过快上涨。

    

       回眸2009房价、房地产走势以及救市刺激计划，这好似两出戏。

 

      为应对美国金融危机，2008下半年国家开始宏观调控，适度宽松货币政策，救市成为主导潮流。2008年10月17日国务院召开常务会议，部署四季度经济工作。为应对国际金融危机，继续保持经济平稳较快增长，同时推进结构调整和发展方式转变，会议提出十大措施。国务院出台4万亿元投资计划刺激经济。2009年“保八”战役打响，十大产业振兴规划火线出炉。

 

      2009年年末写了关于中国房地产模式的帖子，称其为“中国特色房地产”。以下为《六大板块，中国特色房地产》板块一，“官说官有论”全文。

 

    六大板块，中国特色房地产

 

中国房地产很有特色，其特色并不是指房价过高，也不是导致房价不停地上涨的起因，而是别开生面的戏剧。住房市场化其本身就涵盖中国特色。自房地产上市，一场演出组合了六大戏曲。对于房地产官说官有论、商说商有理、专家搅混水、媒体说东西、纵横炒房团、啃老立房奴，不能不说中国房地产其特色。

 

      正是六大戏曲构建中国特色房地产六大板块：一、官说官有论；二、商说商有理；三、专家死拍砖；四、媒体说东西；五、炒房行天下；六、啃老立房奴。

 

一、官说官有论

 

    官说官有论，自然就会想到政府救市中一位官员所说爱国之语：“买房就是爱国”。

 

    2007年美国爆发金融危机，随后引发世界经济危机。2007年底，美国金融危机波及到中国，2008年下半年中国经济进一步下滑。应对金融危机，2008年11月5日，国务院召开常务会议，研究决定投资4万亿元保增长、扩内需。同时确定扩大内需的十项措施。

 

    救市政策的提出引起社会的关注，其中房地产成为热门话题。2007年10月中国房地产遭遇寒潮，拐点论也随之而来。房价到底是涨还是进一步下滑一直争论不休。

 

    正是国务院常务会议扩大内需的十项措施引来社会猜疑，房地产是否列入救市十项措施。 

 

    2008年10月17日国务院召开常务会议，部署四季度经济工作。为应对国际金融危机，继续保持经济平稳较快增长，同时推进结构调整和发展方式转变，会议提出十大措施。十大措施其中涉及努力解决好涉及民生的问题。而该条被媒体普遍认为支持购房。报道说：加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。

 

    在此之前，各地普遍认为中央“默认”地方救市，高层讨论也异常频繁。

 

    据新闻晨报2008年10月15日报道，杭州市政府拯救楼市的“24条”意见公布后短短不到24小时，上海公积金管理中心网站也贴出了上调补充公积金贷款额度一倍的通知。在全国地方政府救市大潮下，上海也终于开始有所动作。

 

    2008年9月28日，南京市政府《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》（下称“20条”）已经先期出台，“20条”旨在重新焕发楼市活力的政策涉及供求各项环节。

 

    早在2008年年中，开始有些地方政府已悄然出手刺激房地产市场。如沈阳、长沙、重庆、福州等地。

 

     2008年10月，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、人民银行等9部委召开会议，就当前房地产市场现状、未来判断、政策走向进行讨论。而这9个部委恰是房地产调控部际联席会议的组成单位。其中，住房和城乡建设部作为房地产行业的主管部门负责牵头。

 

    2009年1月21日媒体报道，中央地方联动酝酿新一轮楼市振兴方案。以上海为例，有关专家向记者透露，发改委、统计局、央行、银监会、财政部等多部委日前专门在京召开房地产市场形势分析会，听取各地楼市运行情况的汇报，及专家和市场人士关于新的楼市调控政策的建议。主要振兴楼市中的政策，如购房退税、转户籍等。

   

房地产虽未列入救市十项措施，“买房就是爱国”展现当时官员救市的风采。为支持楼市拉动内需，2009年1月，合肥市委书记孙金龙亲自对合肥市房地产市场展开调研，并当场掏腰包买下一套80多平方米的高层住宅。12日，合肥市规划局局长王爱华更是在当地某电视台直播栏目中极力推销楼盘，并高呼“买房就是爱国”的口号。

 

     “买房就是爱国”表明官员“很爱国”，实为“爱国者”导弹。不买房，不爱国，我们都是混蛋！救市其实为自己树立形象、是在救自己，“爱国者”导弹是否在考虑百姓是否买得起房。国土部今年4月份报告，居民年薪只能买房4平米。也就是说，活上20 年不吃不喝也只能住上一套80平方米住房。今年8月，住建部官员谈经适房，指出部分家庭买不起。经适房买不起，更不要说商品房、高价房了。广州一位官员称，有公房不代表买得起房。

 

    官员雷人之语随之蔓延，“你是准备替党说话，还是准备替老百姓说话?” 面对采访的记者，郑州市城市规划局官员一语惊人成名。

 

    2009年6月有人反映，河南郑州市须水镇西岗村原本被划拨为建设经济适用房的土地上，竟然被开发商建起了12幢连体别墅和两幢楼中楼。记者在调查采访时，遭到上述官员的雷击。

 

    新闻媒体是党和政府的喉舌，而党和政府的宗旨是为人民服务，党和人民的利益从根本上讲是一致的，可为什么在该官员眼里，党和百姓却成了对立的双方？还是利益在驱动，所建别墅能卖一个亿，盖成经济适用房只能收获一半。官员在为谁说话、为谁而谋利？

 

    在官员雷人之语下，房地产会正常吗？只能越搅越混，凸显特色。 

 

     新闻媒体是党和政府的喉舌，而党和政府的宗旨是为人民服务，党和人民的利益从根本上讲是一致的，可为什么在该官员眼里，党和百姓却成了对立的双方？还是利益在驱动，所建别墅能卖一个亿，盖成经济适用房只能收获一半。官员在为谁说话、为谁而谋利？

 

    在官员雷人之语下，房地产会正常吗？只能越搅越混，凸显特色。 

 

    国务院常务会议扩大内需的十项措施还剩最后一项未公布，既是官员又是专家的成老开始为房地产引路。

 

    2009年2月21日上午，中科院研究生院管理学院主办“国际金融危机与我国的应对措施”专题报告会做演讲。在“国际金融危机与我国的应对措施”报告会上成老透露：第十大产业振兴规划确定为房地产。媒体称之，房地产挤上十大产业振兴末班车

 

    记者采访中，住房和城乡建设部有关人士昨天也向记者证实了这一消息。来源能源行业的振兴规划最终改成了房地产。

 

    即是官员又是专家的成老在国家振兴十大产业最后一项措施即将公布前，在“国际金融危机与我国的应对措施”报告会上透露，原来十大振兴规划没有房地产，但有能源。“能源其实很重要，但能源行业的振兴规划最终改成了房地产，可见中央对这个问题的重视。”

 

   所信无疑，人大副委员长、中科院研究生院管理学院院长称之房地产挤上十大产业振兴末班车之语。住房和城乡建设部官员也证实这一消息。

 

    谁会想到，4天之后国家公布十大产业振兴末班车为有色金属产业和物流业。天大的笑话！

 

不说成老的冤屈了，争议也不讨论了，十大振兴产业谁是主导官员自有论理。十大振兴产业房地产业虽未列入其中，但在官员的眼中更为重要。近期公布的产值，国务院官员说：房地产业成中国经济直接命脉。真透亮，让人看得很明白。

 

    国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌2009年11月21日在北京表示，今年中国第4季度经济增长有望超过10%，全年GDP增速将达到8.5%左右。目前，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个，可以说房地产业已成中国经济直接“命脉”…

 

    由此可以看出官员对房地产是多么看重、多么爱护，房地产虽未挤上十大产业振兴规划末班车，但房地产拉动经济增长，是中国经济“直接”命脉。

 

 中国产业产值比重是多少？

 

    2008年产值300670亿，同比增长9%。其中第一产业产值34000亿元占GDP11.31% ；第二产业产值 146183.4亿元占GDP48.62%  ；第三产业产值120486.6亿占GDP 40.07%。2008年全国房地产投资达3.06万亿元，同比增长20.9%，其中商品住宅投资2.2万亿元，同比增长22.6%，房地产和商品住宅投资额均为1998年房改以来的最高。

 

    2009年第三季度房地产业占GDP的6.6%，不难看出房地产业在官员心中的分量。但三饱只完成一饱，其他二宝更值得考虑。对比2008年同一季度公布的数据，房地产业GDP增长一点六个百分点，2008年房地产业增加值占我国GDP比重超过5%。

 

    2007年全国国民经济和社会发展统计公报显示：2007全年国内生产总值246619亿元,其中房地产开发投资25280亿元，房地产业和建筑业占GDP的比重超过10%，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产市场发展对经济影响的作用显著。 

 

 从相关数据看，2009年截至到第三季度房地产其投资接近5万亿元。

    把握经济命脉无论是经济发展还是应对经济危机都是大纲国策。国策不只是数据，稳定平衡才是战略决策，涵盖二宝更为重要。不要以房地产为命脉，命脉是民生是和谐。只注重经济不注重和谐那将失控，同时会引发经济泡沫。

 

    按官方公布的数据房地产行业占GDP的6.6%和四分之一投资，耐人寻味。四分之一投资那就是说2009年经济发展总投资中，房地产占了25%投资。压倒一切，令人不解的是这么多的资金来源于何处？

 

    新华网北京11月9日电（记者车玉明、张旭东），在世界金融危机日趋严峻、我国经济遭受冲击日益显现的背景下，中国宏观调控政策作出了重大调整，将实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并在今后两年多时间内安排4万亿元资金强力启动内需，促进经济稳定增长。

 

    发改委公告显示，我国4万亿投资中，廉租住房、棚户区改造等保障性住房投资达4000亿元，农村水电路气房等民生工程和基础设施达3700亿，铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造达15000亿元，医疗卫生、教育文化等社会事业发展1500亿元，节能减排和生态建设工程2100亿元，自主创新和产业结构调整3700亿元，汶川地震灾后恢复重建10000亿元。

 

    住建部近日公布（2009年8月24日中国证券报），全国各地新开工经济适用房48万套，约占全年指标的37%。专家表示，上半年经适房建设滞后既有地方财政不足的因素，也有政策执行的时间周期问题，预计全年经适房建设计划完成可期。

 

    “地方财政不足是导致经适房建设进度滞后的重要原因。”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭表示。

 

    廉租房完成57%，主要是廉租房国家给予补贴。

 

    经济适用房仅完成全年指标的37%，不要说临冬施工会导致其工程减缓，也将面临资金不足进一步扩大，从而导致经适房建设计划破灭。

 

据中国第一财经日报2009年12月1日报道——双宽松政策继续 地方财政巨额债务风险待解。报道指出，地方财政负债率超100% ，地方财政背负巨额债务。在中国经济高投资的背后，地方政府面对的是巨大的筹集配套资金的压力，据发改委的估算，地方政府需要承担的配套任务高达1.3万亿元左右，而这远远超出地方财政的配套能力。

 

　　央行统计数据也显示，在前八个月的8万多亿信贷中，有近5万亿贷给了地方政府的各类融资平台，仅4个直辖市通过该方式就融资近1万亿元，负债规模急剧扩大。

 

　　而5万亿的新增债务规模，也超过了地方政府一年的财政收入的总额，即其地方财政的负债率已经远远超过了100%。

 

    地方财政不足，但资金流向却充满迷雾。一个是占全国投资四分之一，一个是地方财政100%负债率，看不明白搞不懂。不过从近期接连发生的经济适用房以及相关案件来看，可揭开部分资金流向谜团。前面提到的“为谁说话”官员，原本被划拨为建设经济适用房的土地上，被开发商建起了12幢连体别墅和两幢楼中楼。武汉六连号案件，经调查官商勾结作案。重庆“打黑”，打破了地产黑金链条，地产界重新洗牌。陕西户县以建公园为名盖别墅，县政府让利开发商。今天又有报道，南京规划中小区幼儿园变身，要盖18层高商住楼。来源南京规划中小区幼儿园变身 要盖18层高商住楼小区居民抗议。

 

相关链接：

河南南阳420套经济适用房被按商品房出售(图)

宁夏中卫移民安置房当商品房出售 政府渔利(图)

南京房改办澄清“出租门” 否认千套经适房违规 

多个城市曝经适房丑闻 专家建议反思制度

[经适房转租转卖，用途作假，成个体追逐利益工具已不是个例]

南京市政府收购廉租房计划可能因房价上涨落空

·住建部:09安居工程投3000亿 不支持高房价十城市地价占房价25.7%

·国土部官员称房地产行业没有过剩 房价还要上涨

 

占全国投资四分之一的房地产其资金来源更是个谜。十大产业振兴规划、4万亿元投资保增长、扩内需措施不涵盖房地产业，按常规来说其贷款会紧缩并有所控制。资金紧缩的房地产业却占全国投资四分之一，真是官说官有论。

 

    按媒体报道，2009年上半年信贷悄然开闸，地方政府加速卖地，其中有很大一部分落入房地产。“地王”频频登陆，好似天王在行动。上半年银行违规放贷300亿，其中215亿流入房地产。

 

    按央行提前公布的信贷数据，大量资金流入地产。（来源：第一财经日报  作者：邱壑2009年07月09日）以下为部分内容：

 

　　央行昨天突然提前公布6月人民币贷、存款分别较上月增15304亿元、20022亿元，这是上述数据继4、5月回落至万亿元月度增量后，再次大幅反弹，大大超过各方预期。

　　......

 

　　“巧合”的是，就在消息公布前一天，银监会高层发出警惕信贷高速增长风险的讲话，而央行研究局局长张健华近日亦撰文建议在保持货币政策总体宽松的同时，适时适度进行微调。

 

    该人士称，随着房地产市场回暖，项目开工量增加，6月份有相当一部分信贷资金进入了房地产市场。此外，股份制银行的信贷资金还主要投向了建材、有色金属、电力等行业。

 

    《每日经济新闻》2009年11月10日报道，全国房企今年融资4000亿元，主要依靠囤地。

 

    关于购房首付、二套房房贷优惠就不说了，官方各有论，争论不休，如今年的大雾。

 

在2008年11月国务院召开常务会议前，十一届全国人大常委会第五次会议于10月26日上午举行第二次全体会议。受国务院委托，中国人民银行行长周小川作了关于加强金融宏观调控情况的报告。

 

    周小川在会上提出央行金融调控七措施，并表示支持房地产业的合理有效信贷需求，促进房地产信贷市场平稳运行。

 

 

 七措施中第五条：加强对房地产金融的监测，改进房地产金融服务

。

    由此可见，十大产业振兴规划、4万亿元投资保增长、扩内需措施制定之前房地产业已领跑。同时，是不是一揽子计划又将房地产业装入篮子里？

 

    房地产没有进入十大产业振兴规划之列却领涨GDP，这表明中国房地产其特色，高房价、高投资不存在泡沫，发展很正常，自救自强。高投资高回报，领跑深得官爱。也许十大产业振兴规划转向一揽子计划，由此房地产成为篮子里的鲜花、奔跑的领头羊。房地产业领跑，不是官员的助动器，他就是跨栏的化身，伤好又飞翔。

   

     美国金融危机以及近期迪拜危机其导火索均来自房地产。过度依赖房地产以拉动内需、增收推动，导致大量资金投向房地产，从而引发金融资金链断裂。金融资金链断裂致使其他产业无资金可求，引起其经济发展恐慌。何谓三思而后行，这就是其警示。

 

   有关中国特色房地产其他板块的板书，待续 。

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